DÒNG VỐN NGOẠI CÓ THỂ MỞ THÊM DƯ ĐỊA CHO BẤT ĐỘNG SẢN LƯU TRÚ TP.HCM

Thị trường bất động sản TP.HCM đang xuất hiện một chuyển động đáng chú ý liên quan đến nhóm tài sản phục vụ văn phòng, du lịch và lưu trú.

Theo Dân Việt, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa đề xuất cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp được mua căn hộ du lịch, căn hộ kết hợp văn phòng và phần diện tích sàn tại các công trình cao tầng có công năng văn phòng, du lịch, lưu trú. Tỷ lệ sở hữu được đề xuất tối đa 30% tổng diện tích sàn xây dựng đưa vào kinh doanh của tòa nhà. Đây hiện mới là đề xuất, chưa phải quy định đã được thông qua.

Nếu được luật hóa, tác động của chính sách có thể đi xa hơn việc mở rộng thêm một nhóm người mua. TP.HCM đang tập trung lượng lớn doanh nghiệp FDI, chuyên gia, nhà quản lý và lao động quốc tế. Nhu cầu làm việc và lưu trú của nhóm này tạo ra thị trường thực cho các sản phẩm được vận hành chuyên nghiệp, đặc biệt tại khu vực trung tâm, Thủ Thiêm, khu vực sân bay Tân Sơn Nhất và những nơi tập trung cộng đồng chuyên gia nước ngoài.

Điểm đáng quan sát nằm ở sự dịch chuyển của phân khúc. Thay vì phát triển một tài sản diện tích nhỏ rồi chờ tăng giá, thị trường có thể tiến dần đến các mô hình văn phòng và lưu trú được xây dựng dựa trên nhu cầu sử dụng thực tế. Khi đó, năng lực vận hành, chất lượng dịch vụ, vị trí, công suất khai thác và khả năng tạo doanh thu trở thành những yếu tố trực tiếp quyết định hiệu quả của tài sản.

Đây cũng là góc nhìn phù hợp khi đánh giá thị trường khách sạn và căn hộ dịch vụ tại TP.HCM. Dòng vốn quốc tế tạo thêm lực cầu là một yếu tố tích cực, nhưng không đồng nghĩa mọi tài sản lưu trú đều được hưởng lợi như nhau.

Những tài sản nằm đúng khu vực có nhu cầu, xác định đúng nhóm khách và duy trì được hiệu suất vận hành sẽ có lợi thế rõ ràng hơn. Ngược lại, một khách sạn có vị trí tốt nhưng sản phẩm chưa phù hợp, công suất thấp hoặc cơ cấu chi phí thiếu hiệu quả vẫn cần được tái cấu trúc trước khi có thể chuyển tiềm năng thị trường thành dòng tiền.

Thị trường cũng đã có một bài học đáng lưu ý. TP.HCM từng ghi nhận 8.918 căn officetel tại 29 dự án gặp vướng mắc về cấp sổ hồng. Đến cuối năm 2024, 7.174 căn tại 9 dự án đã được tháo gỡ, tương đương khoảng 80%. Vì vậy, cùng với cơ hội từ dòng vốn mới, pháp lý, quyền sở hữu, công năng và cơ chế vận hành vẫn là những biến số cần được đánh giá kỹ.

Với Miracle, chuyển động này củng cố một nguyên tắc trong đầu tư bất động sản dòng tiền: giá trị của tài sản cần được đặt trong mối quan hệ giữa nhu cầu thực, hiệu suất khai thác và năng lực vận hành.

Khi TP.HCM tiếp tục thu hút dòng vốn và cộng đồng quốc tế, bất động sản lưu trú có thêm dư địa phát triển. Cơ hội đầu tư sẽ nằm ở việc xác định đúng tài sản có khả năng chuyển lực cầu đó thành công suất phòng, doanh thu và dòng tiền thực tế.