CÁC TIÊU CHÍ MANG LẠI ROI 66% CHO MỘT KHÁCH SẠN

Khi đánh giá hiệu quả của một dự án khách sạn, nhiều người thường nhìn vào tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng (ROI). Tuy nhiên, ROI không phải là một chỉ số có thể đặt ra trước, đó là kết quả của hàng loạt quyết định được thực hiện ngay từ giai đoạn lựa chọn tài sản, thiết kế mô hình khai thác và vận hành.

Trong lĩnh vực bất động sản vận hành, hiệu quả đầu tư thường được hình thành từ bốn nhóm yếu tố cốt lõi.

- Vị trí là yếu tố đầu tiên. Một khách sạn nằm trong khu vực có nhu cầu lưu trú ổn định sẽ tạo nền tảng cho công suất phòng bền vững. Tại các đô thị lớn như TP.HCM, những khu vực tập trung khách doanh nhân, khách quốc tế và hoạt động thương mại thường duy trì nhu cầu tốt hơn qua nhiều chu kỳ kinh tế.

- Mô hình sản phẩm quyết định khả năng cạnh tranh trên thị trường. Boutique Hotel với quy mô vừa phải, định vị rõ ràng và chi phí đầu tư hợp lý đang trở thành phân khúc được nhiều nhà đầu tư quan tâm nhờ khả năng tối ưu hiệu suất khai thác và tỷ lệ lấp đầy.

- Năng lực vận hành là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến doanh thu và lợi nhuận. Giá phòng, tỷ lệ lấp đầy, chi phí vận hành, chiến lược phân phối OTA, quản trị doanh thu (Revenue Management) và trải nghiệm khách hàng đều tác động đến dòng tiền tạo ra mỗi ngày.

- Kiểm soát chi phí đầu tư cũng đóng vai trò quan trọng. Hai dự án có doanh thu tương đương nhưng cấu trúc vốn khác nhau sẽ tạo ra tỷ suất sinh lời hoàn toàn khác nhau. Hiệu quả đầu tư vì vậy cần được đánh giá trên tổng thể, thay vì chỉ nhìn vào doanh thu.

Trong thực tế, một mức ROI khoảng 60–66%/năm có thể đạt được khi các yếu tố trên được xây dựng đồng bộ và vận hành theo một mô hình rõ ràng.

Miracle tiếp cận bất động sản dòng tiền từ góc độ quản trị tài sản. Mỗi dự án được đánh giá dựa trên vị trí, nhu cầu thị trường, mô hình khai thác, cấu trúc chi phí và khả năng tạo dòng tiền trong quá trình vận hành.