GIÁ PHÒNG KHÁCH SẠN TP.HCM TĂNG 20%: THỊ TRƯỜNG LƯU TRÚ ĐANG BƯỚC VÀO CHU KỲ MỚI?

Thị trường khách sạn TP.HCM đang ghi nhận những tín hiệu tích cực cả về giá phòng lẫn công suất khai thác. Theo VnExpress International dẫn báo cáo của Savills, trong quý II/2026, giá phòng bình quân đạt khoảng 2,4 triệu đồng/đêm, tăng 20% so với cùng kỳ, trong khi công suất phòng bình quân duy trì trên 70%.

Đáng chú ý, mức tăng này diễn ra khi nguồn cung khách sạn của thành phố gần như không thay đổi, khoảng 17.000 phòng. Thị trường hiện chủ yếu ghi nhận hoạt động nâng cấp tài sản hiện hữu thay vì xuất hiện nhiều dự án khách sạn mới. Savills cũng chưa dự báo có dự án khách sạn lớn nào bổ sung nguồn cung trong năm nay.

Ở phân khúc cao cấp, sức cầu còn thể hiện rõ hơn. Theo dữ liệu Avison Young được bài báo dẫn lại, khách sạn 5 sao có giá phòng bình quân khoảng 5 triệu đồng/đêm, công suất duy trì 75–80%. Với nhóm 4 sao, mức giá khoảng 3,5 triệu đồng/đêm, công suất 72–78%. Nhu cầu đến từ khách quốc tế, khách công vụ và MICE tiếp tục đóng vai trò quan trọng.

Một chỉ số khác cũng đáng quan sát là RevPAR, doanh thu trên mỗi phòng sẵn có. JLL ghi nhận RevPAR của thị trường khách sạn TP.HCM trong quý I tăng 19,3% so với cùng kỳ, nhờ đồng thời cải thiện giá phòng và công suất. Đây là tín hiệu đáng chú ý hơn việc giá phòng tăng riêng lẻ, bởi nó phản ánh khả năng chuyển nhu cầu thị trường thành doanh thu thực tế của tài sản.

Những dữ liệu này đang tạo ra một bối cảnh thuận lợi hơn cho bất động sản lưu trú tại TP.HCM. Khi nhu cầu cải thiện trong khi nguồn cung mới còn hạn chế, các khách sạn đang vận hành có thêm dư địa để cải thiện doanh thu mà không phải đối mặt ngay với áp lực lớn từ nguồn cung mới.

Tuy nhiên, thị trường tốt không đồng nghĩa mọi khách sạn đều vận hành tốt.

VnExpress cũng dẫn nhận định rằng cạnh tranh đang ngày càng phụ thuộc vào chất lượng, thương hiệu và khả năng đầu tư nâng cấp. Những khách sạn cũ, tự vận hành hoặc thiếu nguồn lực tái đầu tư có thể chịu áp lực lớn hơn, ngay cả trong bối cảnh chung của thị trường đang thuận lợi.

Đây cũng là điểm đáng quan tâm đối với nhà đầu tư bất động sản dòng tiền. Khi công suất và giá phòng chung của thị trường cùng đi lên, khoảng cách giữa hiệu suất hiện tại của một khách sạn và hiệu suất mà tài sản đó có khả năng đạt được trở nên rõ hơn.

Một khách sạn có vị trí phù hợp nhưng công suất thấp chưa hẳn là một tài sản kém tiềm năng. Vấn đề có thể nằm ở định vị sản phẩm, chiến lược giá, hệ thống phân phối, chất lượng phòng, cơ cấu chi phí hoặc cách vận hành. Nếu xác định đúng nguyên nhân, phần hiệu suất chưa được khai thác có thể trở thành dư địa để tái cấu trúc tài sản.

Với Miracle, đây là tín hiệu đáng theo dõi của thị trường khách sạn TP.HCM: giá trị của tài sản lưu trú ngày càng cần được nhìn qua khả năng tạo doanh thu, duy trì công suất và cải thiện hiệu suất vận hành, thay vì chỉ dựa vào giá trị bất động sản hoặc kỳ vọng tăng giá.

Một chu kỳ thuận lợi của thị trường có thể tạo ra lực đẩy. Nhưng tài sản nào chuyển được lực đẩy đó thành dòng tiền thực tế mới là câu chuyện quan trọng đối với nhà đầu tư.